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房贷知识、常见问题、购房指南，帮您做出明智的购房决策
常见问题
房贷术语表
APR年利率(Annual Percentage Rate)，包含利率和费用的综合成本，比较贷款时更准确
DTI债务收入比(Debt-to-Income Ratio)，月债务总额/月收入。通常要求≤43%，Portfolio产品可达52%
LTV贷款价值比(Loan-to-Value)，贷款额/房产价值。LTV越低，利率越好
PMI私人贷款保险(Private Mortgage Insurance)，首付低于20%时需要支付，可在LTV降至80%时取消
Pre-approval预审批，银行初步审核您的贷款资格，有效期通常90天，看房时必备
Closing Costs过户费用，通常为贷款额的2-5%，包括评估费、律师费、Title保险等
Escrow托管账户，银行代收代缴房产税和保险，每月月供包含这部分
Amortization分期还款计划，显示每期本金和利息的分配，前期利息占比高
Conventional Loan常规贷款，非政府担保，首付最低3%，信用要求620+
FHA Loan联邦住房管理局贷款，首付3.5%，信用要求580+，需MIP保险
VA Loan退伍军人贷款，零首付，无PMI，仅限军人和配偶
Jumbo Loan超过常规限额($832,750)的贷款，利率略高，首付要求通常10-20%
DSCR Loan债务覆盖比贷款，基于租金收入审批，不看个人收入，适合投资者
ARM可调利率贷款(Adjustable Rate Mortgage)，前几年固定后浮动，如5/1 ARM
Portfolio Loan银行自持贷款，审批灵活，可接受高DTI或特殊情况
Interest Rate利率，贷款的基本成本，不含其他费用
Points折扣点，预付1%贷款额可降利率约0.25%，长期持有划算
Rate Lock利率锁定，在指定期限内(30-60天)固定利率，保护免受利率上涨
Float Down浮动下调，锁定后利率下降可申请调低，需事先约定
Origination Fee贷款手续费，通常为贷款额的0.5-1%
Appraisal房屋评估，银行委托评估师确定房产价值，费用$400-700
Title Insurance产权保险，保护买家和银行免受产权纠纷
Attorney Fee律师费，MA要求律师参与过户，费用$800-1500
Recording Fee登记费，政府收取的房产过户登记费用
Transfer Tax过户税，MA为房价的$4.56/$1000
Underwriting审批，银行审核借款人资质和房产的过程
Conditional Approval有条件批准，需补充文件后可获最终批准
Clear to Close可过户通知，所有条件满足，可安排过户
Funding放款，银行将贷款资金转给卖方
W-2 Income工资收入，最容易审批的收入类型
Self-Employment自雇收入，需2年税表，计算方式复杂
1099 Income合同工收入，需2年历史记录
Rental Income租金收入，可用75%计入DTI
EAD工作许可证(Employment Authorization Document)，OPT期间需要
I-797H1B/L1等签证批准通知
I-140移民申请批准，证明雇主支持绿卡申请
I-485绿卡申请表，提交后可获EAD/AP
Cap-GapH1B生效前的OPT延期期间(4月-9月)
Cap Rate资本化率，年净收入/房价，波士顿通常4-6%
Cash-on-Cash Return现金回报率，年现金流/总投资，目标8%+
NOI净营业收入(Net Operating Income)，租金减去运营费用
Vacancy Rate空置率，预计房屋空置的时间比例，通常按5-8%计算
1031 Exchange同类置换，卖投资房买投资房可延税
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